先赚11亿租金再卖40亿

　　在前后出租了8年，顺利收回逾11亿元的租金后，李嘉诚麾下的和记黄埔(00013.hk，下称“和黄”)已于近期决定将上海四季雅苑在重新装修后出售，再赚一把——这样，之前每幢月均贡献4万~5万“现金流”的稳定业绩将有望在今明两年化为约40亿元的销售收入。

　　巧妙的是，四季雅苑的售楼处还是借用母公司旗下销售已近尾声的御翠园项目售楼处，连“搭台子摆排场”都省了。在此之前，漫长的开发周期，缓慢的销售节奏已经酿就了和黄旗下多个项目的高昂房价。

　　事实上，和黄有高价卖“旧房子”的想法已经不是一两天了，更早的计划是将整个四季雅苑推倒重建，但未能获得相关部门的批准，只能改为装修后出售。但计划的被迫变更对于和黄而言，则在建设成本方面省下了一大笔支出，也使和黄得以赶上今年上海豪宅市场强劲复苏的时机将四季雅苑推向市场。

　　高房价如何炼成

　　四季雅苑，占地共27万平方米，绿化面积占55%。这其中，联体别墅面积在171平方米，独体别墅在247~541平方米之间。而这一项目所处的板块浦东花木路、柳杉路，附近集中了包括御翠园、九间堂、汤臣湖亭等多个知名别墅项目，此外还有明星李连杰的三栋私人别墅以及耀中国际学校，周围没有大型的消费设施，具有一个安静的居住环境。

　　按照现场销售员对cbn记者的解释，四季雅苑的开盘时间设定在9月25日，不过“那只是一个象征性的仪式，之前就会开始有内外部的认购和预定”。

　　目前和黄以“内环以内唯一在售的独体别墅”为宣传词，因此“一俊遮百丑”，目前公开的售价高达8万~10万元/平方米。幸运的是，在告别了上海豪宅市场汤臣一品“一股独大”的年代后，今年沪上如雨后春笋般冒出了一批最高售价超10万/平方米的豪宅项目，这才使四季雅苑显得没那么扎眼。

　　不论从什么角度看，在叫卖四季雅苑这件事上，和黄这家港资企业再次显示出把握市场火候的精湛技巧。和黄不仅以合理、合法的方式将四季雅苑“捂盘”8年等待项目大幅升值后，选择在2009年这一被业界称为“豪宅元年”的时机将项目推向市场出售，而且在过去8年间，项目还以租金的方式向公司贡献了超过10亿元的收入。

　　“过去的租户在租约到期后我们都已经不再续约，现在我们正在做的就是在外墙的翻新和内部的装修。”一位售楼人员告诉cbn记者。目前，四季雅苑正在进行大型的外立面改造工作，花木路、芳甸路口的御翠园广告牌现在已经变成了四季雅苑。此外，该项目已经开始在一些高档消费场所进行推广。

　　“原本的装修标准只是普通租住的标准，这次我们重新进行精装修来达到客户的要求，今年中期开始装修，明年6月份正式交房。这次开售的只是东边的一部分几十套联体及独栋别墅，明年下半年还会按照同样的方式将西边的一些别墅翻修后出售。”售楼人员表示。